Многие бизнесмены до сих пор не знают, как формируется арендная ставка коммерческой недвижимости, - для многих это остается секретом. Хотя помещения берутся в аренду, но есть такие арендаторы, которые понятия не имеют, от чего же отталкиваются собственники, когда выводят цифру стоимости помещения. Необходимо помнить, что цена является важным фактором, которая играет ключевую роль в борьбе за арендатора.
В большинстве случаев оценка арендной платы может потребоваться для нежилых помещений. Собственник квартиры с арендатором быстрее разберутся, так как здесь вполне возможна ориентировочная оценка арендной платы. Наиболее сложной ситуация получается, если сдается в аренду помещение для офиса, под склад или же производство. Здесь необходимо установить справедливый размер стоимости.
Особенно много проблем возникает, если помещение сдается на длительный срок. Когда возникают разногласия относительно справедливости установленной цены, то спор может разрешиться при помощи определения ставки независимой экспертной компанией.
Когда проводится оценка арендной платы коммерческой недвижимости, то сопоставляются многие факторы. Это сделать проще если будет найден ответ на следующие важные вопросы:
1. В каком именно районе находится арендуемая площадь?
2. Насколько далеко объект находится как от остановки общественного транспорта?
3. Какая общая площадь помещения?
4. Из скольких комнат оно состоит?
5. Имеется ли мебель, а также телефон и Интернет?
6. Здание новое или старое, в каком состоянии прилегающая территория?
7. Насколько здесь развита инфраструктура?
8. Какой рейтинг здания?
9. Если здание старое, то когда делался ремонт?
Все это может повлиять на оценку стоимости аренды объекта.
Как в мировой, также отечественной практике применяется 3 основных способа оценки объектов недвижимости:
- затратный;
- аналоговый;
- доходный.
При затратном методе оценки берется во внимание 2 пункта. Первый - во сколько обойдется строительство такого же объекта, который берется в аренду? А второй пункт - сколько будет стоить покупка земли, на которой бы строился новый объект? Полученные суммы складываются. Но так как из-за инфляции может получится заниженная оценка, то выравнять полученный результат можно с помощью поправочных коэффициентов.
Аналоговый метод - это когда берется во внимание подобный же объект, на который уже известна рыночная стоимость. Но при этом должно учитываться, из какого именно материала он возведен, какова его площадь, насколько далеко он расположен от центра города и т.д. Идеально, если все характеристики сравниваемых объектов совпадают.
А доходный называется методом капитализации прибыли. Здесь учитывается расчет прибыли, которую можно получить при инвестировании в объект, который оценивается. Этот метод чаще всего используется для оценки инвестиционных проектов, причем на коммерческом рынке, где сдаются в аренду склады, магазины, офисы, производственные цеха. При этом методе применяются достаточно сложные методики капитализации как прибыли, так и дисконтирования.
